第 388章 地产内幕

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如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100%呢？说房地产利润率200%、300%那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，完全是可信的。

就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？问题的症结出在两个环节：土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。

囤地问题，开发商囤地行为并不普遍，媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“新月园”持有的土地，是旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。再大的地产商也囤不起地。这些年房价这么好，一个项目从开发到销售完成，这一个阶段内价格就可能翻番，谁手头有地愿意囤着呢？囤得起吗？但确实有企业在囤地，而且数目不小，中间环节上滋生的**惊人。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。行业外的人可能不知道，土地拍卖公示里，土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质，所谓“储备用地”，就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地。那些老国有企业的利益集团，就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。做为土地现阶段的合法持有人，不经过他们的同意，这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。要想拿他们的地，你先得跟他们谈，谈妥了，再由他们来申请土地部门挂牌出让。

这个谈判过程，就是一个利益交换过程。回到以前，谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权？都是和政府领导存在关系的权力团伙。现在，他们合法占有国有土地，房地产企业看中他们的土地，先跟他们谈。条件谈好以后，要走挂牌程序，怎么办？他们有的是办法，先把地面建筑物进行评估，评估成天价，然后申请拍卖，真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了，挂牌只是个程序，最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

这个过程太黑了，黑到你无法想象其中真假。有一个本地房产企业，是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司，这个公司成立以后屁事不干，依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。十年来，这家企业没盖过一平米房子，就靠卖地，股东们个个成了亿万富翁。董事长曾经得意洋洋的跟我说，等手头最后三宗地卖完，他就移居海南去了，他在那面的别墅装修好已经好几年了。

目前的土地招拍挂制度是高房价问题的“万恶之源”，因为招拍挂不断推高地价，促进了房地产价格的猛烈上涨。在土地局，每一个人都是土地买卖的私下参与者。因为，每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所，他们掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系，私底下达成转让协议。等挂牌公告出来，一切都在私底下先谈好了，就剩下走一个程序了。